Melyek a leggyakoribb problémák? – Építéssel és ingatlanokkal kapcsolatos hibás teljesítés
Hibás teljesítésnek nevezzük azt, ha a szerződésben rögzített szolgáltatás (pl. vásárolt ingatlan) vagy a szerződésben, vagy a jogszabály által rögzített minőségi követelményeknek nem felel meg. Ilyen minőségi hibákat a fentieknek megfelelően két részre osztjuk: a szerződésben rögzített követelmények, és a jogszabályban rögzített követelmények.
Szerződésben rögzített minőségi követelmény lehet például, hogy az ingatlanban a birtokbaadáskor műanyag nyílászáróknak kell lennie. Ha nem teljesült, akkor hibás teljesítés történt.
Jogszabályban rögzített minőségi követelményekről a jogszabály azt mondja főszabály szerint, hogy a dolognak alkalmasnak kell lennie a rendeltetésre szerinti célra. Egy ingatlannak (lakás) tehát például külön szerződéses kikötés nélkül is alkalmasnak kell lennie arra, hogy lakható legyen, így például a közszolgáltatások (áram, víz, gáz) legyenek bekötve, és használhatók legyenek. Ezek nélkül ugyanis egy lakásnak használt ingatlan nem tudja betölteni alapvető funkcióját.
Tervezési és kivitelezési hiba az építkezéseken
Építések esetén leggyakrabban a kivitelezéssel kapcsolatban merülnek fel hibás teljesítések: a kivitelező nem az építési terveknek megfelelően építette meg az ingatlant. Lehetetlen felsorolni, hogy mennyi dolog mehet félre, de leggyakrabban előforduló esetek a tervekben szereplő anyagoktól való eltérés, a nem megfelelő méretek (pl. szigetelés vastagsága), a trehány munka.
A tervezési folyamatban is természetesen fordulhatnak elő hibák. Ilyenek például, ha a tervező nem a megrendelő kívánságának megfelelően tervezi meg az ingatlant, vagy esetleg elszámol valamit, ezáltal rosszul történik a kivitelezés is. Ilyen tervezési hiba például, ha a terveken hibásan rögzíti a méreteket (pl. szoba mérete), statikailag nem megfelelő tervet készít, vagy bizonyos megrendelt esztétikai vagy hasznos elemek lemaradnak.
Ingatlan adásvétel hibás teljesítés: Amikor a vásárlás után derül fény a bajra
Ingatlan adásvétele esetén természetes, hogy csak huzamosabb ideig tartó ott lakás után derül fény a bajra. A jog azonban állít egy követelményt a vevővel szemben: vannak olyan hibák, amelyeket fel kellett volna ismernie.
Rejtett hibának nevezzük, ha a hiba nem egyértelmű. Ingatlanoknál ez igen gyakori, ugyanis lehetnek olyan hibák, amelyek szabad szemmel nem láthatók. Tipikusan nem vagy nehezen észrevehetők a statikai hibák, például a falban lévő elmozdulások, dőlések. Rejtett hibák esetén, tehát ha a vevőnek nem kellett vagy nem vehette észre a hibát, akkor az eladó kellékszavatosággal tartozik.
Ha az ingatlanban olyan hiba van, amit a vevő felismert, vagy fel kellett volna ismernie (pl. egy egyszerű megvizsgálással), akkor az eladó nem felel a hibás teljesítésért. Ilyen egyértelmű hiba például, ha az ingatlan omladozik, akkor a vevőnek nyilvánvalóan fel kell ismernie azt, hogy lakhatásra nem alkalmas az ingatlan.
Hogyan véd a törvény? – Az ingatlan szavatosság és a jótállás szabályai
A törvény egyértelműen a vevőt védi ilyen esetekben, és a hibás teljesítés esetére több fegyvert is ad a vevő kezébe: a szavatossági jogok.
A szavatosság egy helytállási kötelezettséget jelent. Hibás teljesítés esetén a leggyakoribb, és legtöbb igényt lefedő szavatossági jog a kellékszavatosság.
A kellékszavatosság mellett a jótállás is gyakori eszköz. A jótállás esetén vagy a jogszabályban, vagy a szerződésben rögzített lehetőségeket választhatja a vevő. Új építési ingatlanoknál pedig külön jogszabály, a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet rögzíti ezeket a lehetőségeket. A jótállás eszközei gyakran megegyeznek a kellékszavatosság eszközeivel.
Kellékszavatossági jogok: Kijavítás, árleszállítás vagy elállás?
A hibás teljesítés miatti kellékszavatossági jogokat két lépcsőbe sorolhatjuk:
Elsődlegesen kijavítást, kicserélést igényelhetünk. Ezek lényegében a természetbeni orvoslást jelentik (pl. a fenti nyílászárós példa esetén a nyílászárók lecserélése). A legtöbb hibás teljesítés ezzel orvosolható és lezárható, ez a legegyszerűbb út. Azért ezek vannak ezen szavatossági jogok az első lépcsőben, mert mindkét fél érdeke, hogy a szerződést teljesítsék, ezzel elkerülve a nagyobb bonyodalmakat.
A második lépcsőbe tartozó kellékszavatossági jogok az árleszállítás, a saját magunk vagy más által történő kijavíttatás és ezen költség behajtása, illetve legutolsóként az elállás.
A második lépcsőbe tartozó kellékszavatossági jogokat csak akkor igényelhetjük, ha az első lépcsős jogokat, tehát a kijavítást vagy kicserélést az eladó nem akarja elvégezni, nem tudja észszerű időn belül elvégezni, az ezekhez kapcsolódó érdekünk megszűnt, vagy ha ez eladó eleve tagadja a hibás teljesítését.
Az árleszállítás esetén pénzt követelhetünk, ugyanis a hibás teljesítés folytán a dolog kevesebbet ér, mint amilyen hibátlan állapotában lenne. Ilyen esetben tehát a hibás dolog és a hibátlan dolog közötti különbséget kérhetjük el. Az árleszállítás azonban nem egyezik meg a javítás költségével, ugyanis a kettő teljesen különböző dolog. Az árleszállításhoz szakértő szükséges, aki ezen különbségről nyilatkozni tud.
A kijavítás vagy mással történő kijavíttatás esetén ezek költségei visszaigényelhetők az eladótól.
Elállás esetén pedig a szerződéstől való elállás általános szabályait kell alkalmazni, tehát a szerződés a megkötés időpontjára visszamenőleg megszűnik, az eredeti állapotot kell visszaállítani (dolog visszaadása, vételár visszafizetése), és az ezzel kapcsolatos károkat lehet igényelni.
Meddig érvényesíthető az ingatlan szavatosság?
Attól függően, hogy kellékszavatossági jogot, vagy jótállást érvényesítünk, különböző határidők lehetnek az érvényesítésre.
Kellékszavatossági jogokat ingatlanok esetén a teljesítés időpontjától számított 5 éven belül érvényesíthetünk.
Jótállás esetén mindig a jótállást részletező szerződésben, vagy a jogszabályban megállapított határidőn belül érvényesíthetjük igényünket, így nem lehet általános határidőről beszélni.
Mikor jár a hibás teljesítés kártérítés?
Hibás teljesítés esetén a kártérítés egy másodlagos, ritkább igény. A hibás teljesítésnek ugyanis pont, hogy az elsődleges célja, hogy a hátrányokat orvosolják, így, ha a kellékszavatossági vagy jótállási jogokat sikeresen érvényesítjük, akkor nem beszélhetünk az ingatlanban bekövetkező kárról, ugyanis azok jobb esetben orvoslásra kerültek.
Hibás teljesítés esetén kártérítésről inkább az úgynevezett következménykárok esetén beszélhetünk. Például ha a vevőnek ügyvédhez kell fordulnia a szavatossági igények érvényesítése miatt, akkor ez minősülhet olyan kárnak, ami a hibás teljesítéssel összefügg.
Összegzés: Védekezés és jogérvényesítés hibás teljesítés esetén
Összegezve tehát, ingatlanokkal kapcsolatos hibás teljesítés esetén a vevő igen jól védve van, feltéve, hogy nem mulasztotta el a megvizsgálási kötelezettségét, és nem volt olyan hiba, amelyet fel kellett volna ismernie. A kellékszavatossági jogok és jótállási jogok teljeskörűen lefedik a hibás teljesítésből eredő igényeket, amelyek elsősorban a természetbeni orvoslás (pl. kijavítás), így mindkét fél elégedetten zárhatja le a vitát. Amennyiben pedig a természetbeni orvoslás nem kivitelezhető, vagy nem mutatkozik rá hajlandóság, úgy anyagi eszközök is rendelkezésünkre állnak, végső esetben pedig elállhatunk a szerződéstől. Új építésű ingatlanok esetén külön jogszabály mondja ki a jótállási szabályokat, amelyek leggyakrabban azonosak a kellékszavatossági jogokkal. A hibás teljesítés alól nem lehet mentesülni, így ha bizonyítjuk azt, hogy a hiba fennállt, és már a szerződés teljesítésekor is fennállt, akkor az eladó köteles eleget tenni kellékszavatossági vagy jótállási igényünknek.
Ha bármilyen kérdése lenne, nyugodtan keressen bennünket a honlapunkon található elérhetőségek bármelyikén.
Ha érdekli, hogy mi a különbség a kellékszavatosság és a jótállás között, akkor kérjük olvassa el alábbi blogbejegyzésünket:
https://drszentklaray.hu/blog/kellekszavatossag-jotallas-garancia-mi-a-kulonbseg/
